Opozorila poznavalcev: višja obdavčitev najemnin državi ne prinese nujno pričakovanega izplena

Iz svežnja davčnih sprememb, ki jih napoveduje Golobova vlada, so bile deležne največ zanimanja in kritik spremembe na področju obdavčitve plač, o čemer smo na Domovini že pisali. Predlog novele Zakona o dohodnini pa vključuje tudi zvišanje obdavčitve najemnin iz 15 na 25 odstotkov.

Z rastjo cen stanovanj, ki so na rekordnih ravneh, se višajo tudi najemnine, višja obdavčitev pa prinaša dodatne težave. Kot opozarjajo nepremičninski posredniki, bo to nekatere lastnike odvrnilo od oddajanja stanovanj ali pa jih vzpodbudilo, da oddajajo na črno. Ali pa bodo najemnine enostavno dvignili.

V času rekordnih cen na nepremičninskem trgu bi potrebovali ukrepe, ki bi rast cen blažili, ne pa jo dodatno podpihovali. Kot priznava vlada, se z ukrepom ne spopada z nepremičninsko problematiko, ampak si obeta višje davčne prilive v državno blagajno.

Najemnine so bile do konca leta 2021 obdavčene po 27,5-odstotni stopnji, od letošnjega januarja pa je stopnja obdavčitve 15-odstotna. Janševa vlada jo je znižala v želji, da bo s tem spodbudila padec najemnin, kar pa se ni zgodilo. Visoki rasti cen stanovanj so logično sledile tudi najemnine.

Golobova vlada je napovedala, da bo dvignila davek za oddajo stanovanj nazaj na 25 odstotkov, kakršen je bil že pred letom 2021. Davčna osnova bo še naprej znašala 90 odstotkov prihodkov, sprememba pa bo stopila v veljavo 1. januarja 2023.

Dodatni davčni prilivi

Kot priznava vlada, ukrep ni namenjen spopadu z nepremičninsko problematiko, ampak višanju davčnih prilivov. Obeta si, da se bodo iz naslova višje obdavčitve najemnin prilivi v državno blagajno povečali za približno 24 milijonov evrov.

Tudi sicer se predlagana novela Zakona o dohodnini ne spopada s težavami na posamičnih področij – podobno je pri obdavčitvi plač –, ampak je njen cilj, kot pravijo na Ministrstvu za finance, »zagotoviti javnofinančno stabilnost oziroma zmanjšati strukturni primanjkljaj z namenom vzpostavitve javnofinančnih pogojev za naslavljanje situacije v negotovih časih, ki smo jim priča, povezane predvsem z vsesplošno rastjo cen, še zlasti na področju energentov in hrane.«

Višji davek spodbuja oddajanje na črno

Največjo težavo na trgu najemniških stanovanjskih nepremičnin predstavlja njihovo veliko pomanjkanje. »Povpraševanje bistveno presega trenutno ponudbo, kar dviguje najemnine. Trenutno se odda vse, kar je na trgu. Stanje se ni bistveno spremenili že vsaj 5 let. V tem letu dosegamo tudi rekordne višine najemnin. Iz pogovorov s prijateljskimi agencijami drugod po Sloveniji vidim, da je stanje drugje enako in da gre za slovenski problem in ne lokalni,« je povedal za Domovino nepremičninski agent Rajko Šimonka iz agencije Prips nepremičnine, ki oddaja stanovanja in hiše v Pomurju in Mariboru.

Pereč problem v Sloveniji je tudi oddajanje na črno, višja davčna stopnja pa bo to težavo le še poglobila. Nekdanji direktor finančne uprave Ivan Simič je v svojem ostrem odzivu Davčna reforma kot davčno maščevanje zapisal, da je »sedanja obdavčitev s 15-odstotno davčno stopnjo boljša in bolj stimulativna za davčne zavezance, da prijavljajo oziroma da bodo prijavili vse dohodke iz naslova najemnin. Zvišanje stopnje bo imelo negativen učinek na število prijav.«

Enakega mnenja je tudi nepremičninski posrednik Alen Komić iz agencije ABC nepremičnine. »Če bi bil davek nižji, bi sčasoma ljudje dojeli, da je boljše prijaviti in plačati tistih 15 odstotkov in si miren. 25-odstotni davek pa ljudi bolj sili v to, da oddajajo na črno,« je povedal za N1 Slovenija. Po njegovem mnenju bi z nižjim davkom zato dolgoročno pobrali celo več davkov.

Socialno ranljivi najemniki in najemodajalci

Ob tem je treba opozoriti tudi na socialno bolj ranljive, ki se najdejo tako na strani najemnikov kot tudi najemodajalcev. Simič pravi, da med najemodajalci ne prevladujejo premožni, ampak je tistih manj premožnih, ki so nepremičnino podedovali, celo več – tem pa predstavlja najemnina vir preživetja.

Če znaša višina najemnine 600 evrov, bo zaradi dviga davka najemodajalcu ostalo 54 evrov manj na mesečni in 648 evrov manj na letni ravni. Kot je povedal za Dnevnik Alen Komić, pa lahko pride do tega, da bodo najemodajalci zvišali najemnine in tako visok davek prevalili na najemnika. To bi pomenilo, da bi se najemnikom, med katerimi je dosti takih, ki se že tako komaj prebijejo skozi mesec, meseči stroški povišali za 54 evrov.

Davčna stopnja se je v nekaj letih spremenila že trikrat in bi se s prvim januarjem že četrtič

Nepremičninski agent Rajko Šimonka je kritičen tudi do stalnih sprememb pri obdavčitvi najemnine, zaradi česar vlada na trgu velika zmeda. Davčna stopnja se je namreč v nekaj letih spremenila že trikrat in bi se s prvim januarjem že četrtič: »Po mojem mnenju je to odraz neke nezrelosti oziroma neenotnega pogleda na obdavčitev. V tujini s tem ni težav. Znana je davčna osnova, znana je olajšava in tako lahko vsak vnaprej ve, kaj pomeni investicija v nakup nepremičnine za oddajo. Stalne spremembe pa niso niti vabljive in še manj vzpodbudne za lastnike nepremičnin in investitorje.«

Če bi bile stvari bolj urejene, bi bilo na trgu več stanovanj, s tem pa bi se profitne najemnine znižale in tako postale bolj dostopne, je prepričan.

Za konec je treba izpostaviti še na en pomemben vidik, in sicer da se nekateri lastniki praznih stanovanj ne odločijo za oddajo, predvsem zaradi slabih izkušenj z najemniki. Glede ukrepov, s katerimi bi država lahko reševalo problematiko visokih najemnin, izpostavi Šimonka prav to – lastnike praznih stanovanj je treba vzpodbuditi, da jih oddajo v najem. Korak v takšno smer je bila po njegovo 15-odstotna davčna stopnja, ki je vabljiva tako za lastnike praznih stanovanj kot tudi za investitorje.

»Ko so davki razumni, je tudi manj »fintiranja«, ki je pravi nacionalni šport«, zaključi Šimonka.