Cene stanovanj podirajo rekorde, lastni dom vse bolj nedosegljiv

Po najnovejšem poročilu Geodetske uprave Republike Slovenije (GURS), objavljenem 19. oktobra, je srednja cena rabljenega stanovanja v prvi polovici letošnjega leta dosegla 3.520 evrov za kvadratni meter. V Ljubljani že več kot 5.600 evrov. Še izraziteje so se podražila zemljišča za stanovanjsko gradnjo. V primerjavi z drugo polovico lanskega leta so bile njihove cene višje za 15 odstotkov. Stanovanja se dražijo v Mariboru, Celju in drugih slovenskih mestih, za številne mlade in družine pa nakup prvega doma postaja vse večje finančno breme.

Na nepremičninskem trgu za 1,84 milijarde evrov poslov

V prvih šestih mesecih leta 2026 je bilo po začasnih ocenah GURS sklenjenih približno 15.500 kupoprodajnih pogodb. Njihova skupna vrednost je dosegla 1,84 milijarde evrov. V primerjavi z drugo polovico lanskega leta je bilo poslov za šest odstotkov več, njihova vrednost pa se je povečala za 13 odstotkov. Podatki zajemajo različne vrste nepremičnin, ne le stanovanj in hiš.

Približno 7.100 prodaj se je nanašalo na stanovanjske nepremičnine, med njimi okoli 4.200 na stanovanja in 2.900 na hiše. Prodaja se je glede na prejšnje polletje povečala za tri odstotke, v primerjavi s prvo polovico leta 2025 pa je bila še vedno šest odstotkov nižja.

Stanovanja v večstanovanjskih stavbah so se v pol leta podražila za osem odstotkov, hiše za štiri. Od druge polovice leta 2023 so stanovanja dražja že za 29 odstotkov, hiše pa za petino. GURS gibanje cen spremlja z metodo SPAR, zato teh odstotkov ne gre enačiti s spremembami srednjih prodajnih cen. Srednja cena rabljenega stanovanja je dosegla 5.630 evrov za kvadratni meter, na Obali 5.070 evrov, v Kranju z okolico pa 4.090 evrov. Precej nižje so bile cene v Mariboru, kjer je srednja cena znašala 3.010 evrov za kvadratni meter, in Celju z 2.980 evri.

Toda prav Celje je v zadnjih dveh letih in pol doživelo največjo rast cen stanovanj med primerjanimi območji. Stanovanja so se tam podražila za 36 odstotkov, v Ljubljani za 31, v Mariboru pa za 30 odstotkov. V letošnjem prvem polletju je bila rast najizrazitejša v prestolnici, kjer so se cene zvišale za enajst odstotkov. Kupci za visoke zneske pogosto dobijo precej stare nepremičnine. Mediana leta izgradnje prodanih rabljenih stanovanj je 1974, mediana njihove uporabne površine pa 52 kvadratnih metrov.

Pri hišah je srednja prodajna cena znašala 210.000 evrov. To je 30.000 evrov več kot v prvi polovici lanskega leta. V Ljubljani je dosegla 504.000 evre, čeprav razlika med srednjimi cenami še ne pomeni, da so se primerljive hiše podražile za enak znesek. Občutno so se podražila tudi zemljišča za stanovanjsko gradnjo. Od druge polovice leta 2023 so njihove cene zrasle za 35 odstotkov. Srednja cena kvadratnega metra je znašala 62 evrov, v Ljubljani pa 499 evrov. Pri primerjavi parcel je treba upoštevati še njihovo lokacijo, možnosti gradnje in komunalno opremljenost.

V prvem polletju je bilo po ocenah prodanih okoli 3.000 zemljišč za gradnjo različnih vrst stavb, kar je 13 odstotkov več kot v prejšnjem polletju. Približno tri četrtine prodaj zemljišč za stanovanjsko gradnjo so zabeležili zunaj največjih urbanih območij. GURS rast cen povezuje z omejeno ponudbo novogradenj, visokimi stroški gradnje, visoko zaposlenostjo, rastjo plač in stanovanjskim kreditiranjem. V poročilu ugotavlja, da »obrata cen nepremičnin še vedno ni pričakovati«. Zaradi dražjih kreditov pa predvideva zmanjšanje števila prodaj.

Za stanovanje več kot deset let celotne povprečne plače

Za 60 kvadratnih metrov veliko rabljeno stanovanje bi kupec ob uporabi srednje cene kvadratnega metra na ravni Slovenije plačal približno 211.200 evrov. V Ljubljani 337.800 evrov, v Mariboru 180.600 evrov. Gre za ponazoritveni izračun, saj je dejanska cena odvisna od lokacije, velikosti in stanja nepremičnine.

Povprečna neto plača zaposlenih pri pravnih osebah je po podatkih statističnega urada julija 2026 znašala 1.695,34 evra. Za stanovanje, vredno 211.200 evrov, bi moral posameznik nameniti približno deset let in pet mesecev celotne takšne plače. Brez enega samega evra za vsakdanje življenje. Primerjava ne upošteva prihrankov, dohodkov partnerja ali drugih možnosti financiranja.

Povprečna neto plača zaposlenih je julija 2026 znašala 1.695,34 evra. Za stanovanje, vredno 211.200 evrov, bi moral posameznik nameniti približno deset let in pet mesecev celotne takšne plače. 

Kupci, ki nimajo dovolj lastnih sredstev, zato pogosto potrebujejo stanovanjski kredit. Po oktobrskem poročilu Banke Slovenije so se povprečne fiksne obrestne mere za nova stanovanjska posojila z 2,8 odstotka avgusta 2025 zvišale na 3,1 odstotka junija letos. Obseg stanovanjskih posojil je bil junija medletno večji za 10,1 odstotka.

Pri odobravanju kreditov veljajo tudi omejitve. Mesečni obroki vseh dolgov praviloma ne smejo preseči polovice dohodka posojilojemalca. Po njihovem plačilu mu mora ostati najmanj 745 evrov, pri vzdrževanih družinskih članih pa še dodaten predpisani znesek. Pravila dopuščajo tudi omejene izjeme.

Banka Slovenije je oktobra predlagala, da bi se minimalni znesek, ki mora ostati posojilojemalcu, v letu 2027 zvišal na 840 evrov. Pred dokončno odločitvijo je predvideno javno posvetovanje. Dražji je tudi najem. Po podatkih Banke Slovenije so se stanovanjske najemnine v drugem četrtletju leta 2026 medletno zvišale za 10,4 odstotka. Za gospodinjstva, ki nimajo dovolj prihrankov za nakup, tako rastejo tudi stroški bivanja v najetem stanovanju.

Niso pa se podražile vse nepremičnine. Statistični urad je v drugem četrtletju letos pri novih stanovanjih izmeril 7,2-odstotni padec cen glede na prejšnje četrtletje. Medletno so bila cenejša za 6,9 odstotka, stanovanjske nepremičnine kot celota pa so se podražile za 9,1 odstotka. Podatki GURS in SURS temeljijo na različnih metodologijah in obdobjih, zato jih ni mogoče neposredno primerjati.

Nova stanovanja prihajajo, država namenja dodatna sredstva

Na osmih območjih, ki jih GURS spremlja pri analizi novogradenj, je bilo v prvi polovici leta 2026 po okvirnih podatkih dokončanih približno 2.550 stanovanjskih enot. To je dobra petina več kot v enakem obdobju lani. Večina jih je bila namenjena prodaji na trgu, manjši del pa neprofitnemu najemu. Konec junija je bilo na teh območjih v gradnji še približno 3.300 stanovanjskih enot. Približno četrtino manj kot leto prej.

Po trenutno znanih načrtih investitorjev in stanovanjskih skladov je predvidenih še najmanj 4.600 novih enot, od tega približno 2.400 na območju Ljubljane. Kdaj bodo dejansko dokončane, še ni mogoče zanesljivo napovedati.

Gradnja ostaja draga. Po podatkih statističnega urada so bili stroški gradnje novih stanovanj v drugem četrtletju medletno višji za 6,1 odstotka. Stroški dela so se povečali za 7,9 odstotka, materiala pa za 4,6 odstotka.

Država poskuša povečati predvsem ponudbo javnih najemnih stanovanj. Nova zakonodaja predvideva 100 milijonov evrov letno za njihovo gradnjo do leta 2034. Vlada je februarja 2026 sprejela tudi sklep o 75-milijonski dokapitalizaciji Stanovanjskega sklada Republike Slovenije. Sredstva so namenjena podpori stanovanjskim projektom ter nakupom zemljišč in stanovanj.

Ministrstvo za solidarno prihodnost je napovedalo še 25 milijonov evrov za posojilni program SID banke. Ta naj bi omogočal 30-letna posojila z enoodstotno fiksno obrestno mero za gradnjo javnih najemnih stanovanj. Toda zagotovljena oziroma napovedana sredstva še ne pomenijo, da so stanovanja že zgrajena.

Geodetska uprava opozarja tudi na težave pri prostorskem načrtovanju, gradbeni zakonodaji in komunalnem opremljanju zemljišč. Vse to vpliva na hitrost in stroške gradnje.

Za mlade in družine, ki prvič iščejo svoj dom, ostaja velika ovira cena. Nova stanovanja sicer povečujejo ponudbo, vendar so številna prodana ali rezervirana že med gradnjo. Po dokončanju pogosto ostanejo predvsem dražje enote. Od državnih ukrepov bodo imela gospodinjstva največ koristi takrat, ko bodo nova stanovanja dejansko na voljo in bo bivanje v njih tudi finančno dosegljivo.