Država je stanovanja prodala, a ne dopusti liberalizacije nepremičninskega trga

Embed from Getty Images
V prejšnjem prispevku smo pod vprašaj postavili tezo nekaterih nepremičninskih strokovnjakov, da je za dražitve stanovanj v našem glavnem mestu kriv Airbnb. Pokazali smo, da je to mogoče v centru Ljubljane, kjer lahko na vrhuncu sezone najdemo nekaj sto ponudb. Toda v ostalih delih je učinek najbrž zanemarljiv, saj je v Ljubljani za bivanje primernih več kot 120.000 stanovanj, v okoliških mestih v dosegu javnega prevoza pa skoraj še enkrat toliko. Na Airbnb pa jih na vrhuncu sezone zagotovo ni na voljo niti 0,5 %. Bistveni vzroki za podražitve morajo torej biti drugje.

Še nekoliko manj popularen razlog, o katerem slišimo pri pogovoru o tem problemu, je privatizacija stanovanj. Tudi ta razlog je po eni strani precej prozoren, saj v teh stanovanjih nekdo živi ali pa so prazna.

Če v stanovanju nekdo živi, nas pač to ne zanima. Dotični ima pač rešen svoj stanovanjski problem.

Problem praznih stanovanj

Bistveno večji problem pa je, če je to stanovanje prazno. Toda tu bi bil ta argument veljaven le, če bi bilo stanovanj v občinski ali državni lasti praznih bistveno manj. A izkušnje iz drugih držav ne kažejo, da bi bila država pri oddaji stanovanj bolj učinkovita kot nepremičninska podjetja. So pa seveda lahko problem nemotivirani posamezniki, ki se jim s tem ne da ukvarjati.

Ob tem pa velja vedeti, da se tudi ob najboljšem upravljanju na trgu vedno mora najti nekaj praznih stanovanj.

Toda po uradnih podatkih je teh v MOL kar 23.000. Po neuradnih znatno manj, nekje od 10.000 do 13.000. Del stanovanj je namreč praznih zgolj fiktivno. V njih so namreč neprijavljeni najemniki, ki tam torej bivajo na črno. Spet druga stanovanja so prazna zaradi svoje dotrajanosti. Potrebovala bi temeljito obnovo. Pri tem problemu pa se do sedaj tudi država in in MOL nista posebej dobro izkazali.

Je rešitev večja vloga države?

Postavlja se vprašanje, če bil lahko država na tem področju naredila z boljšo regulacijo ali večjim vpletanjem v trg nepremičnin. Morda, vlaganje v nepremičnine po vzoru Dunaja bi se na ljubljanskih cenah stanovanj in njihovih najemnin močno poznalo. Toda ob tem ne gre spregledati dejstva, da bi bilo to početje nevarno.

To pa zlasti zato, ker bi zatiralo zasebno pobudo pri njihovi gradnji. Slednja pa je nedvomno bolj učinkovita. Če je zasebnik neučinkovit, namreč kaj hitro propade. Če pa je neučinkovita občina ali država, preprosto najde nova sredstva v državni oziroma občinski blagajni. Te pa mora pridobiti skozi višje davke. Zato je veliko vprašanje, ali nas ti projekti na koncu skupno ne bi stali več. Ne gre pozabiti, da tudi nove dunajske soseske potrebujejo precejšnje državno financiranje.

Država je svoje nepremičnine prodala, a ne dopusti liberalizacije

Po svoje pa imajo kritiki razprodaje državnih stanovanj prav. Država je na tem področju ob privatizaciji res storila napako. A iz drugačnih razlogov. Stanovanja je prepustila trgu, a obenem ni poskrbela za njegovo delovanje. To v prvih letih sicer ni bil velik problem. Ljudje so v teh stanovanjih potem živeli še dolga leta. Toda ljudje tudi umiramo in se selimo, zato določenega stanovanja ne potrebujemo več. V takšnih trenutkih sedaj marsikatero stanovanje ostane prazno.

V teh primerih se nato dogajajo nesprejemljive stvari. Marsikdaj se stanovanje ne odda, ker lastniki za to nimajo volje. Tu bi država lahko sprejela zakonodajo, ki bi ljudi motivirala v oddajanje. Trenutno jih s 25 % obdavčitvijo najemnine zagotovo ne. Ob njenem morebitnem povečanju na 30 %, kot je predvideno, pa zagotovo ni pričakovati izboljšanja situacije. Že sedaj lahko na GURSU najdemo na stotine ljubljanskih stanovanj, ki se oddajajo po fiktivnih cenah, največkrat za 200 do 250 evrov na stanovanje. V realnosti pa za tak znesek dobimo le nadstandardne študentske sobe. Medtem pa se za prazno stanovanje ne plača skoraj nič davkov.

Ne gre spregledati niti, da v Sloveniji tako rekoč ni podjetij, ki bi se ukvarjala z oddajo svojih stanovanj. O tem, zakaj ne nastanejo, lahko samo ugibamo. Vsekakor pa bi močno popestrila trg najemnih stanovanj.

Prav tako imamo zastarel stanovanjski zakon. Ta prepogosto ščiti le najemnike, dober zakon bi moral oboje. Tudi slednje je razlog, zakaj mnogi svojega praznega stanovanja ne oddajo.

Popolnoma nesmiselna pa je tudi zakonodaja glede dedovanja. Če se namreč zgodi, da lastnik stanovanja umre, danes stanovanja nikakor ne morete oddati. Počakati morate na konec zapuščinske razprave. Te pa so praviloma dolgotrajne. Vi pa ves ta čas stanovanja ne morete zakonito oddajati, tudi če bi bil tak dogovor najbolj koristen za vse vpletene (dediče).

Pasti regulacije cen nepremičnin

Na žalost pa ob branju vladnih dokumentov nič ne kaže na pot liberalizacije. Država le obljublja gradnjo novih stanovanj, podobno tudi Mestna občina Ljubljana. Njihovi načrti govorijo o več tisoč novih stanovanjih. Jim bo uspelo? Morda. Toda tudi če so njihove napovedi realne, to nikakor ne bo dovolj. Nujen bo tudi prispevek zasebnih vlagateljev. A o spodbujanju tega za zdaj ni prav nič slišati.

Ravno nasprotno, v stranki Levica obljubljajo omejitev višine tržnih najemnin. Slednje bi bila po mnenju ekonomista dr. Mitje Kovača z ljubljanske ekonomske fakultete popolna norost, saj lahko povzroči, da se s stanovanjsko gradnjo nikomur razen državi ne bo več dalo ukvarjati. Za dolgoročni razvoj nepremičninskega trga bi to bile posledice pogubne.