Kako stranke odgovarjajo na vprašanja o stanovanjski politiki

V Združenju lastnikov nepremičnin v Sloveniji (ZLAN) že nekaj časa opozarjajo na stanovanjsko politiko aktualne vlade. Pred volitvami so predstavili izhodišča in predloge za reševanje stanovanjske problematike v obdobju 2026–2030, gradivo pa so poslali tudi vsem političnim strankam, ki se potegujejo za vstop v državni zbor. Prosili so jih za odgovor, ali se s predlogi strinjajo oziroma kakšni so njihovi zadržki

Kot so sporočili zdaj, je soočenje programa z volilnimi programi strank pokazalo, da ga desno usmerjene stranke podpirajo, leve pa imajo do njega zadržke. »Menimo, da kljub vsemu razlike niso nepremostljive, če bi težili h konsenzualno sprejetemu programu reševanja stanovanjske problematike,« so zapisali.

Kot so že povedali, v Združenju lastnikov nepremičnin v Sloveniji (ZLAN) nasprotujejo politiki, ki izključuje zasebni sektor in prekomerno omejuje ali celo izključuje njegove ekonomske interese. Po njihovih ugotovitvah je bila politika sedanje vlade oziroma ministrstva, pristojnega za stanovanjsko problematiko, njihovim načelom nasprotna. To se je pokazalo tudi v tem, da so bili v mandatu te vlade prvič v zgodovini naše države izključeni iz posvetovalnega telesa, ustanovljenega za komunikacijo z vsemi dejavniki stanovanjskega področja.

Kot temeljno izhodišče predlagane stanovanjske politike so v ZLAN navedli 78. člen ustave, po katerem mora država ustvarjati možnosti, da si državljani lahko pridobijo primerno stanovanje. Uspešnost politike bi se morala po njihovem mnenju meriti predvsem z razmerjem med stroški bivanja in povprečno plačo, ne pa zgolj s številom javnih stanovanj ali administrativnimi omejitvami. Ob tem so opozorili, da se je aktualna politika preveč osredotočila na ožji segment ranljivih skupin, namesto da bi sistemsko izboljšala dostopnost stanovanj za širši del prebivalstva. Več o tem tukaj.

Svoboda nima časa, Levica molči

Svoboda je ZLAN sporočila, da jim priprave na volitve jemljejo toliko časa, da podrobneje ne morejo odgovoriti. Zelo splošno so opozorili na svoje zasluge pri gradnji javnih najemnih stanovanj ter zagotovili, da bodo začeto delo nadaljevali tudi v prihodnjem mandatu. »Na naše pisno opozorilo, da smo zaskrbljeni spričo izjave ministra Klemna Boštjančiča na GZS o uvedbi novega davka na 'presežne' nepremičnine, ki je nejasna, so nam pisno odgovorili, da je tak pač njihov volilni program,« so povedali v ZLAN.

Podroben odgovor so prejeli od stranke SD, kjer njihovemu programu v glavnem pritrjujejo, navedli pa so področja, kjer se razhajajo. Levica se je odzvala z molkom. »Ocenjujemo, da so pomembnejše razlike med pogledi strank na naš program predvsem ideološke narave. Odražajo se zlasti pri vprašanju obdavčevanja stanovanj in spodbud za zasebne lastnike stanovanj,« so ocenili v ZLAN.

Obdavčitev stanovanj oz. premoženja – da ali ne?

Levo usmerjene stranke, vključno s strankami sedanje vladne koalicije, govorijo o potrebi po obdavčevanju stanovanjskega premoženja oziroma kapitala. Pri tem se po oceni ZLAN spuščajo na ustavno sporno področje. Obdavčevanje premoženja, ki bi imelo za cilj poseganje v substanco vloženega kapitala, bi imelo razlastitveni učinek – kar je v nasprotju z našo ustavo in mednarodnimi konvencijami. Dovoljena je le obdavčitev dobička. »Ali povedano drugače: davek na premoženje je lahko le nadomestilo ali dopolnilo dohodninskega sistema. Uporablja se tam, kjer dohodka od premoženja ni mogoče posebej ugotavljati ali kjer bi to bilo nepraktično,« so pojasnili in dodali, da je bilo to v preteklosti dokaj pogosto, ob sodobnih informacijskih sistemih pa je postalo redko.

V naši dohodninski zakonodaji je tako obdavčevanje predvideno pri kmetijski in gozdarski dejavnosti, kjer je uvedena dohodnina na katastrski dohodek, ta pa je sorazmeren površini zemljišč, njihovi boniteti ali skupaj ocenjeni vrednosti kmetijskega oziroma gozdnega zemljišča. Gre za davčno osnovo, postavljeno glede na dohodek, ki ga zemljišče prinaša ali bi ga lahko prineslo, kot piše v zakonu.

V ZLAN so kot eno od možnih rešitev predlagali, da bi lahko namesto obdavčitve praznih stanovanj uvedli »katastrsko dohodnino« na vsa stanovanja. Ob tem pa bi veljala oprostitev za osebe, ki imajo v stanovanju stalno prebivališče in to za določeno kvadraturo stanovanja na osebo.

Nepremičnine ne smejo prinašati dobička, saj niso ekonomska kategorija. Vsaj tako pravijo na ministrstvu za solidarno prihodnost. Na ministrstvu za finance pa temu navkljub pravijo, da je treba nepremičnine visoko obdavčiti, npr. kar s 1,45 odstotkov njihove vrednosti, kot so predlagali leta 2024. »In tu smo zopet pri vprašanju, kako vzeti tam, kjer ničesar ni ali kjer je tako skrito, da tega ni mogoče vzeti, ne da bi temeljito posegli v gospodarski sistem, ki skrivanje omogoča. Rokohitrstvo pri tem lahko povzroči nepredvidljivo škodo,« so opozorili v ZLAN.

Za uspešno in smiselno uvedbo nepremičninskega davka bi bilo po njihovem mnenju treba sistem investiranja in gospodarjenja z nepremičninami temeljito spremeniti in postaviti na ekonomske temelje ob skrbnem in preglednem nadzoru. »Volje za to pa iz programa strank danes ni videti. Diskurz je omejen na pritrdilne in odklonilne izjave na načelni ravni, z dobršno mero populizma,« so opazili.

Odnos do zasebnega stanovanjskega sektorja

Kot so povedali v ZLAN, njihov program izhaja iz dejstva, da je pretežna večina stanovanj v zasebni lasti in da naj se ta struktura tudi ohrani v prihodnje. To pomeni, da naj se razmerje med velikostjo zasebnega in javnega sektorja vsaj približno ohranja. Javni sektor naj skrbi predvsem za socialna stanovanja, vendar tako, da posluje ekonomsko vzdržno in pri tem ohranja vloženi kapital. Stranke desne usmeritve (SDS, NSi, Demokrati in Resnica) temu pritrjujejo, levo usmerjene stranke pa želijo krepiti javni sektor ter nadomeščati zasebnega, to pa vključuje tako povečano investiranje v javna stanovanja, kot tudi zaviranje razvoja zasebnega sektorja.

Razlike v pogledih so očitne tako pri odnosu do stanovanj, namenjenih bivanju investitorja in njegove družine (lastna stanovanja), zlasti pa pri najemnih stanovanjih. Program, ki ga je pripravil ZLAN, predvideva vrsto spodbud, predvsem davčnih, za investiranje v lastna stanovanja. Leve stranke se o tem ne izrekajo, razen kolikor v zvezi s tem omenjajo zadružno gradnjo. SD podpira tudi ideje o udeležbi zasebnega kapitala pri gradnji stanovanj s stroškovno najemnino in pri neprofitnih stanovanjskih organizacijah, pri čemer pa ne povedo, kako bi stimulirali zasebna vlaganja v neprofitne organizacije.

Na področju najema obstaja soglasje med strankami, da ga je treba krepiti in da primanjkuje najemnih stanovanj. Levo usmerjene stranke vidijo rešitev v gradnji javnih najemnih stanovanj in odklanjajo spodbude za zasebne najemodajalce oziroma se omejujejo na izjave o potrebi po boljši pravni zaščiti položaja najemodajalcev. Boljšo izkoriščenost obstoječih zasebnih stanovanj bi dosegli predvsem z višjim obdavčenjem »praznih« stanovanj, medtem ko ZLAN v svojem programu želi doseči spodbude za oddajanje slabo zasedenih kapacitet v obliki davčnih olajšav za dolgoročni najem ter možnostih za vlaganje najemnine v obnovo in novogradnjo stanovanj.

»S tem želimo odgovoriti tudi na potrebo po povečani investicijski dejavnosti na stanovanjskem področju, medtem ko želijo levo usmerjene stranke zavreti zasebno investiranje v stanovanja in postopno vzpostaviti monopol javnega sektorja na najemnem področju,« so povedali in izpostavili, da se tudi sami zavedajo, da je krepitev najemnega sektorja v javnem interesu. »Menimo, da je zato treba graditi ekonomsko vzdržno stanovanjsko gospodarstvo tako v javnem kot zasebnem sektorju,« so pojasnili in iz odgovorov ocenili, da se leve stranke zavzemajo za rast javnega sektorja brez nujnosti spoštovanja ekonomskih zakonitosti.

Ukrepi aktualne vlade zoper zaslužke iz oddajanja stanovanj

Neustrezen odnos levih strank do zasebnega sektorja se po besedah ZLAN jasno kaže tudi pri zadevah, ki so za delovanje stanovanjske politike manj pomembne, odražajo pa usmeritev, da naj s stanovanji nihče ničesar ne zasluži. Navedli so tri. Na pobudo (tudi ZLAN) je bila v mandatu prejšnje vlade uzakonjena možnost, po kateri naj bi stanovanjski sklad od zasebnikov vzel v zakup stanovanja in jih urejena oddal za regulirano najemnino socialno upravičenim.

Sedanja vlada je to določilo stanovanjskega zakona sicer ohranila, določila pa je tako nizko zakupnino, da je za zasebnike nesprejemljiva. Učinek tega vladnega ukrepa je, da javna najemna služba v Sloveniji ne obstaja, čeprav se je v mnogih državah izkazala kot učinkovita.

Poleg tega je bila denacionalizacija stanovanj pri nas po letu 1991 izvedena tako, da se je v njih »stanovanjska pravica« stanovalcev prevedla v njihove pravice iz najemnega razmerja, vendar ob neprofitni najemnini ter pravici najemnika in njegove družine do trajnega bivanja. To pomeni, da so lastniki dobili svoja stanovanja v last, ne pa v posest.

V zvezi s tem poteka tudi več sodnih postopkov. V enem izmed njih je ustavno sodišče odredilo, da mora vlada prizadetim lastnikom priznati in izplačati odškodnino. Sedanja vlada je to odredbo ustavnega sodišča sicer formalno izpolnila, vendar tako, da je lastnikom priznala povsem neustrezno (prenizko) odškodnino, ki nadaljuje stanje, ki je neustavno tudi po mnenju zakonodajno-pravne službe državnega zbora.

Skrb, da ne bi zasebnik česa zaslužil

»V anketi, ki so jo izvedli naši člani, so desno usmerjene stranke odgovorile, da je treba neustavno stanje popraviti, levo usmerjene pa sploh niso odgovorile, z izjemo Gibanja Svoboda, ki pa se zaradi preobremenjenosti ni moglo izreči. Problem je, gledano globalno, nepomemben, saj gre po naši oceni za manj kot tisočinko našega celotnega stanovanjskega fonda, pomemben pa je za vpletene. Očitno zopet skrb, da ne bi zasebnik česa zaslužil,« so ocenili v ZLAN.

Ne nazadnje: z novelo zakona o turizmu so bile sprejete stroge omejitve kratkoročnega oddajanja stanovanj in sob v turistične namene. Deklarirani namen ukrepa je povečanje števila stanovanj za trajno bivanje. »Po našem strokovno utemeljenem mnenju ukrep ne more vplivati na dostopnost stanovanj za stalno bivanje, kar smo javno argumentirali s podatki. V našem programu smo problem omenili le bežno in poudarili, da ne nasprotujemo utemeljeni regulaciji kratkoročnega oddajanja, nasprotujemo pa, da bi bilo to storjeno za preprečevanje donosa od investicij v taka stanovanja,« so zapisali.

Naznanili so, da v volilni kampanji leve stranke poudarjajo omejevanje kratkoročnega oddajanja kot svoj uspeh v stanovanjski politiki oziroma kot načrt za delo v prihodnje. »Dobro bi bilo ugotoviti, za koliko se je s tem ukrepom stanovanjski fond za trajno bivanje dejansko povečal oziroma kdaj in za koliko se bo,« so še izpostavili.