Ne le da je preplačana, sodna stavba na Litijski bo težko dobila uporabno dovoljenje, pravi sodni izvedenec, ki je v preteklosti sodeloval tudi z Vežnaverjem

Ne le, da je nakup »nove sodne stavbe« na Litijski cesti v Ljubljani potekal mimo vseh standardov poslovanja, zavarovanj in garancij in da je Ministrstvo za pravosodje stavbo preplačalo, celo zelo verjetno je, da v stavbi sploh ne bo sodne stavbe. Zanjo namreč ne bo mogoče pridobiti uporabnega dovoljenja, ker ji drastično primanjkuje parkirišč, saj jih je prejšnji lastnik prodal Lidlu, ki je zraven postavil svojo trgovino.

Stavba tudi nima urejenega dostopa za invalide, kaj lahko pa bi se znašla tudi na seznamu kulturne dediščine, kar bi preurejanje še dodatno otežilo. Razkrivamo oceno sodnega izvedenca ter pričevanje nekdanjega zaposlenega, ki je v tej stavbi delal pred dvajsetimi leti.

Prebrisani prodajalec je stavbo prodal po načelu videno – kupljeno in »pokasiral« kupnino, za Ministrstvo za pravosodje pa se kalvarija šele začenja, saj imajo neuporabno stavbo brez parkirišč ter visoko investicijo pred sabo, kar pomeni, da bo treba vanjo vložiti vsaj še toliko, kolikor so za stavbo plačali, če bodo sploh dobili dovoljenje.

Stavba namreč nima parkirišč, s svojimi zahtevami pa bo adaptacijo lahko še bistveno podražil Zavod za varovanje kulturne dediščine, je povedal sodni izvedenec Bojan Tomc, ki svoje delo opravlja že 30 let, za seboj pa ima preko 1.250 cenitev nepremičnin, 10 let je bil tudi predsednik SICGRAS (združenje sodnih izvedencev in sodnih cenilcev gradbene stroke Slovenije) za področje širše Južne Primorske do Postojne.

Je Ministrstvo za pravosodje preplačalo milijone, da bi prihranilo 350 evrov?

V preteklosti je sodeloval tudi s Sebastjanom Vežnaverjem, ki je stavbo ministrstvu prodal, zato tudi dobro pozna njegov način delovanja. Kot profesionalni špekulant naroči več cenitev, na koncu pa izbere tisto, ki mu najbolj ustreza. Posamezna cenitev namreč stane 350 evrov, zato ni nenavadno, da se za določeno stavbo lahko opravi tudi več cenitev, da se dobi natančnejšo sliko.

Normalno je namreč, da med cenitvami prihaja do odstopanj. Stroka tolerira odstopanja nekje do 25 odstotkov, pojasni Tomc, ki se ob tem čudi, da svoje cenitve ni naročilo tudi Ministrstvo, ki bi s tem dobilo pravo vrednost nepremičnine.

Dodatno opozarja, da je tržno vrednost takšne stavbe praktično nemogoče oceniti, saj je nepremičninski trg premajhen, zanesljivih podatkov pa skoraj ni. Poleg tega je treba stavbo ocenjevati celostno, ne zgolj po kvadratnih metrih prostorov, saj nekateri drugi dejavniki bistveno zmanjšujejo vrednost takšne stavbe.

Brez parkirišč je stavba neuporabna

Stavba ima 12 parkirnih mest, njihovo povečanje pa ni izvedljivo, saj ob stavbi že zdaj teče poddimenzionirana javna cesta. Brez parkirnih mest pa poslovna stavba ni vredna praktično nič, opozarja Tomc.

Stavba je v preteklosti sicer parkirišča imela, a je eden izmed prejšnjih lastnikov, podjetje Nikom d.o.o., asfaltno parkirišče ob stavbi prodal, na njem pa je zrasla trgovina Lidl. Prejšnji lastnik je s prodajo parkirišča sicer zaslužil nekaj milijonov evrov, a hkrati močno zmanjšal vrednost stavbi, saj pomanjkanje parkirišč otežuje kakršnekoli poslovne načrte s samo stavbo.

Ko se zgodi kaj takšnega, stavba bistveno izgubi vrednost in se je zato ne prodaja po tržni vrednosti, ampak po t. i. likvidacijski vrednosti. Prav zato jo je Vežnaver sploh lahko dobil za 1,7 milijona evrov, kolikor je pred leti odštel zanjo. Trditev Vežnaverja, da je okoli stavbe mogoče urediti 60 parkirnih mest, je po Tomčevi oceni nerealna. »Poglejte tloris. Enostavno jih nimate kam dati, razen če žrtvujete pritličje in ga uredite v garažo.«

Lahko taka stavba sploh dobi uporabno dovoljenje?

A tudi brez dodatnih zapletov, ki jih prinese spomeniško varstvo (stavba po naših informacijah kljub pozivom zaenkrat še ni vpisana na seznam), prenova stavbe ne bo poceni. Tomc ocenjuje, da bo treba stavbo sanirati od tretje gradbene faze naprej, kar skupaj z rušitvenimi deli in odvozom materiala po optimalnem scenariju znese 1.600 evrov na kvadratni meter.

Cena 800 evrov na kvadratni meter, ki se je pojavila v medijih in s katero operira tudi ministrica Dominika Švarc Pipan, je po njegovem mnenju utopija. Država bo za adaptacijo do stopnje, ko bi v stavbi lahko bilo sodišče, porabila vsaj še osem milijonov evrov, je prepričan Tomc.

In tudi po tem je vprašanje, če bo stavba sploh dobila uporabno dovoljenje. Po oceni Tomca ga namreč ne bi smela, saj ima trenutno le 12 parkirnih mest, pa še ta so narisana po standardu iz leta 1992, ko so bila parkirna mesta široka med 2,05 in 2,15 metra. Danes standardno merijo 2,55 m.

Če bo v stavbi zaposlenih 320 ljudi, je treba zagotoviti vsaj 160 parkirnih mest, pri čemer stranke sodišča sploh niso upoštevane. »Pod 100 parkirišč enostavno ne morejo iti,« trdi Tomc, nekdanji zaposleni v tej zgradbi pa opozarja, da se bodo obiskovalci sodišča verjetno posluževali parkirišč okoliških blokov, kot so se jih v preteklosti že posluževali zaposleni v tej stavbi.

Kljub klimi nevzdržna poletja

Na južni strani stavbe, ob Litijski cesti, so bile v preteklosti večinoma sejne sobe, v prihodnje pa bi bile tam verjetno razpravne dvorane, ocenjuje nekdanji zaposleni. »Poleti, ko je noter sijalo sonce, je bilo v teh prostorih kljub prezračevanju in klimam nevzdržno.« Prav tako se »sliši prav vsako vozilo, ki pripelje mimo po Litijski cesti, včasih celo pogovore mimoidočih pešcev. K sreči so bili moji delovni prostori v drugem delu stavbe, kjer teh problemov ni bilo.« 

Opozarja tudi, da so kletni prostori brez oken in so bili že takrat slabo zračeni, improvizirano hlajeni in niso uporabni za drugo kot skladiščenje. V času, ko je tam delal, so bile tam »strežniške sobe« z računalniško opremo. »Šumelo je kot na najbolj prometnem letališču«, opravljanje dela v tistem okolju pa opisuje kot »Božjo kazen«. Sodišču zato priporoča, naj ne razmišlja o selitvi svojega IT centra v to stavbo.

Kot opozarjata tako nekdanji zaposleni kot sodni izvedenec Bojan Tomc, je stavba tudi povsem neprilagojena invalidom. Klančina pred glavnim vhodom je brez zunanje pomoči za invalida »smrtno nevarna«, za ureditev dostojne klančine pa bi morali po Tomčevi oceni žrtvovati vsaj tri od obstoječih dvanajstih parkirnih mest. V zgornja nadstropja pa naj bi v preteklosti invalide spravljali kar s tovornim dvigalom. Za potrebe sodišča bi morali stavbo bistveno prilagoditi, da bi postala dostopna invalidom.

Bo ministrica morala oditi?

»Še za 500 evrov drobnega inventarja so potrebni postopki in odobritve, nakup takšne vrednosti zagotovo ni mogel mimo vrhov ministrstva in vlade,«  je prepričan Tomc. Še več, generalni sekretar na ministrstvu naj bi ministrico redno obveščal in opozarjal na tveganost posla, ki naj bi ga predlagala prav ona. Gre za sekretarja Uroša Gojkoviča, ki ga je skupaj z vodjo službe za nepremičnine in investicije Simonom Starčkom ministrica Švarc Pipanova najprej žrtvovala po izbruhu afere.

Po naših informacijah je Gojkovič opozarjal ministrico na tveganost posla. Ki ga je predlagala ministrica in ne njeni uradniki. Slej ko prej bo to prišlo na dan. Če ne prej, ob interpelaciji. O nakupu je povsem očitno precej več odločal Golob kot Gojkovič. https://t.co/RWRcp5NDxR

— Janez Janša (@JJansaSDS) January 20, 2024