Bo evropska uredba spodnesla Hanovo 60-dnevno omejitev oddajanja?

Hanova 60-dnevna omejitev kratkotrajnega oddajanja bi lahko leta 2028, ko bo treba o njej odločati znova, trčila ob nova evropska pravila. Predlog Akta o dostopnih stanovanjih namreč po opozorilih Združenja sobodajalcev Slovenije zahteva izvzetje primarnega bivališča ter jasne dokaze o stanovanjskem pritisku, vzročni povezavi in sorazmernosti ukrepov – pogoje, ki jih ZGos-1 ne vsebuje. Čeprav evropska uredba že sprejetega zakona ne bi razveljavila, bi morali biti z njo skladni prihodnji vladni in občinski akti, od katerih je odvisna 60-dnevna omejitev.

Kot smo že pisali, Hanov gostinski zakon v 14 najbolj turističnih občinah predvideva omejitev kratkotrajnega oddajanja stanovanj na največ 60 dni na leto. Občine lahko omejitev pod določenimi pogoji omilijo ali dodatno zaostrijo, vendar morajo za to sprejeti svoje odloke in pripraviti zahtevane analize. Evropska komisija je zdaj predstavila predlog Akta o dostopnih stanovanjih oziroma uredbe AHA, ki na ravni EU določa pogoje, pod katerimi bi smele države in lokalne oblasti posegati v uporabo nepremičnin. Poleg kratkotrajnih najemov zajema tudi druge dejavnosti v stanovanjih ter nakupe sekundarnih bivališč oziroma vikendov.

Izjema za že sprejete predpise Hanovega zakona ne bi nujno rešila

V delu slovenskih medijev so se po predstavitvi predloga pojavile razlage, da evropska uredba na ZGos-1 ne bo vplivala, ker je bil slovenski zakon sprejet že prej. V Združenju sobodajalcev Slovenije menijo, da gre za napačno interpretacijo. Hanov zakon namreč sam ne določa trajnega seznama občin, v katerih velja 60-dnevna omejitev. Vlada mora na vsaki dve leti znova sprejeti uredbo s kriteriji in seznamom občin, občine pa odloke, s katerimi omejitev prilagodijo svojim razmeram.

Po pojasnilih združenja 14. člen predloga evropske uredbe določa, da mora biti vsaka sprememba ali podaljšanje obstoječega ukrepa izvedeno skladno z novimi pravili. Naslednji krog sprejemanja domačih ukrepov naj bi sledil že leta 2028, zato bi bili takratni vladni in občinski akti podrejeni zahtevam AHA. »Dejstva iz predloga uredbe razkrivajo ravno nasprotno: evropski okvir želi uvesti stroge pogoje, ki neposredno spodkopavajo samovoljne 60-dnevne časovne omejitve in dvoletne mehanizme omejevanja, kot si jih je zamislilo Ministrstvo za gospodarstvo, turizem in šport pod vodstvom Matjaža Hana,« opozarjajo sobodajalci.

Omejevanja lastnega doma predlog ne dopušča

Med najpomembnejšimi razlikami izpostavljajo izvzetje primarnega bivališča. Predlog evropske uredbe naj ne bi dopuščal omejevanja kratkotrajnega oddajanja lastnega doma, medtem ko ZGos-1 s 60-dnevno omejitvijo ne razlikuje med ponudniki glede na to, ali oddajajo svoje primarno bivališče ali drugo nepremičnino. Vlada oziroma občina bi morala pred posegom določiti tudi območje stanovanjskega pritiska in njegov obstoj dokazati na podlagi evropskih kriterijev. Po navedbah združenja predlog zahteva upoštevanje desetletnega gibanja cen ter triletno projekcijo nadaljnjih pritiskov.

Oblasti bi morale poleg tega z empiričnimi podatki dokazati, da je prav kratkoročno oddajanje v zadnjih treh letih poslabšalo razpoložljivost stanovanj v konkretni soseski. Ukrep bi moral biti nujen in sorazmeren, ponudnikom z že pridobljenimi pravicami pa bi morala biti zagotovljena večletna prehodna obdobja. V združenju poudarjajo, da predlagatelji Hanovega zakona nujnosti in sorazmernosti 60-dnevne omejitve nikoli niso izkazali. Prav tako naj ne bi pojasnili, kako bo omejitev izboljšala dostopnost stanovanj in zakaj istega cilja ne bi bilo mogoče doseči z milejšimi ukrepi.

Omejitvi po njihovih navedbah nasprotuje tudi večina od 14 občin z vladnega seznama, saj posega v njihove turistične strategije. Za ponudnike pa je ureditev še posebej neugodna, ker od njih zahteva celoletno registracijo dejavnosti in plačevanje vseh prispevkov, čeprav lahko nepremičnino oddajajo le 60 ali celo 30 dni na leto.

Slovenski zakon v Bruslju kot primer slabe prakse

V Združenju sobodajalcev Slovenije so se med pripravo evropskega akta dvakrat sestali z delovno skupino Evropske komisije. Kot so navedli, so bili posebej povabljeni, naj predstavijo slovenski zakon o gostinstvu, ki naj bi ga obravnavali kot »šolski primer slabe in arbitrarne prakse«. Po njihovi oceni je bilo v predlogu upoštevanih več njihovih opozoril. Opuščena naj bi bila delitev na profesionalne in neprofesionalne ponudnike, iz omejitev naj bi bilo izvzeto oddajanje v lastnem stanovanju, pri presoji pa bi bilo treba upoštevati tudi druge dejavnosti v stanovanjih in sekundarna bivališča.

Predlog naj bi zahteval tudi hkratno izvajanje ukrepov, ki dejansko povečujejo stanovanjsko ponudbo, denimo gradnjo novih stanovanj in aktiviranje praznega stanovanjskega fonda. Kratkoročni najemi namreč po ugotovitvah Komisije niso splošni oziroma glavni vzrok stanovanjske krize. Med pomembnejšimi razlogi so nezadostna ponudba stanovanj, prenizke investicije v gradnjo, naraščanje stroškov gradbenega materiala ter širši gospodarski in demografski pritiski.

Omejitve morajo temeljiti na evropskih podatkih

Sobodajalci opozarjajo še na določbo, po kateri bi bila predpogoj za nove omejitve celovita uporaba že veljavne Uredbe EU 2024/1028 o zbiranju in souporabi podatkov med registri ter spletnimi platformami. Kot smo že poročali, v združenju trdijo, da Hanov zakon evropske uredbe ni ustrezno implementiral in da je z nekaterimi njenimi določbami celo neskladen. Po njihovem mnenju bi morali vsi ukrepi temeljiti na verodostojnih podatkih, zbranih po enotnih evropskih pravilih, ne pa na ocenah, s katerimi je prejšnja vlada upravičevala ZGos-1. Takratni predlagatelji so nujnost omejevanja med drugim utemeljevali s 500-odstotno rastjo uporabe stanovanj v turistične namene v petih letih, medtem ko naj bi podatki Statističnega urada RS za isto obdobje pokazali približno 20-odstotno rast števila nastanitvenih obratov.

Predlog evropske uredbe čaka še obravnava v Evropskem parlamentu in Svetu EU, zato se lahko na zakonodajni poti bistveno spremeni. Že ob prvi predstavitvi je bil deležen kritik dela evropskih poslancev. Poročevalec Borja Giménez iz Evropske ljudske stranke je opozoril, da Komisija težavo pravilno prepoznava na strani pomanjkljive stanovanjske ponudbe, vendar namesto rešitev za gradnjo novih stanovanj ponuja predvsem omejevanje gospodarske dejavnosti državljanov.

V Združenju sobodajalcev Slovenije se ob tem sklicujejo na podatke evropske organizacije EHHA, po katerih so se najemnine na kvadratni meter v Barceloni kljub blokadi novih dovoljenj za kratkotrajno oddajanje od leta 2014 zvišale za 72 odstotkov. To po njihovem mnenju potrjuje, da prepovedovanje dejavnosti samo po sebi ne zagotavlja niti cenejših niti dodatnih stanovanj.